Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до 2024 года

Жилье для молодых станет доступнееС конца 2014 года мы наблюдаем непривычное для московского рынка недвижимости явление – затяжное падение цен. В принципе, падения случались и ранее – после кризисов 1998 и 2008 годов, но тогда всего через год-полтора квадратный метр снова начинал дорожать, довольно быстро отыгрывая снижение. Но сейчас цены на квартиры в Москве падают уже 3 года подряд – с 2015-го по 2017-й. За это время снижение средней стоимости квадратного метра составило уже более 20%: с 200 с лишним тысяч рублей до менее чем 170 тысяч.

Формула рынка

Причины такого положения дел руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко изложил в своем специальном докладе «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?». Согласно этому докладу, текущее падение цен на московском рынке недвижимости – это не краткосрочный кризис, как бывало ранее, а новая реальность, в которой живет страна после 2014-го года, и где уже не будет такого колоссального роста цены метра, как в прежние годы. Проанализировав, как вели себя цены на недвижимость в Москве с 1991 года, аналитик вывел формулу суперцикла на рынке недвижимости:

10 лет роста + 10 лет роста + 3,3 года роста + 10 лет падения-стагнации = 33,3 года

Первая волна суперцикла (первые 10 лет в формуле) длилась с 1991 по 2001 годы и характеризовалась существенным ростом цен на недвижимость с символического уровня в $100-200 за метр после распада СССР до примерно $1000 за метр в конце 90-х – начале 2000-х. Эта волна закончилась с кризисом 1998 года, после которого имело место некоторое снижение цен и период консолидации рынка перед новой волной роста в 2000-е годы.

Соответственно, вторая волна суперцикла (вторые 10 лет в формуле) длилась с 2001 по 2011 год. Она во многом была похожа на первую волну, за этот период цены тоже существенно выросли, а в конце этой волны также имел место кризис 2008 года и последующее восстановление рынка.

Третья волна суперцикла (3,3 года в формуле или треть от продолжительности первых двух волн), самая слабая и самая короткая, длилась с 2011 по конец 2014 года. В этот период цены скорее стагнировали, «дергаясь» вокруг отметки $5000 за квадрат, и в лучшем случае отыгрывая инфляцию.

Этот анализ проведен в долларовых ценах, потому что рубль пришел на московский рынок недвижимости относительно недавно, и, когда речь идет о столь продолжительном периоде времени, более показательными являются цены в «твердой» валюте.

В итоге в конце 2014 года московский рынок недвижимости вступил в четвертую, последнюю фазу суперцикла. Как и первые две, она должна продлиться 10 лет, то есть до 2024 года, но уже будет характеризоваться не ростом, а постепенным сползанием цен вниз, что и происходит сейчас. По сути, за этот период должен сдуться ценовой пузырь, надувавшийся на столичном рынке недвижимости все предыдущие годы – более 20 лет!

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до 2024 года

Экономические аргументы

Снижению цен на квартиры в Москве и Подмосковье, которое происходит сейчас, способствует много причин. В первую очередь это сильное затоваривание рынка. Несмотря на непростую ситуацию в экономике, застройщики выводят на рынок очень много новых объектов, а столичное правительство запустило программу реновации, в процессе реализации которой часть построенного жилья также будет поступать в продажу.

Сейчас в московском регионе на продажу выставлено рекордное количество новостроек:

  • 618 новостроек в Москве (-1,3%)
  • 134 новостройки в Новой Москве (-10,0%)
  • 784 новостройки в Подмосковье (-2,6%)
  • 190 апартаментов в Москве и Подмосковье (+3,3%)

При этом в нынешних условиях платежеспособный спрос существенно сократился и сильно отстает от предложения. Доходы граждан не растут, зато постоянно дорожают предметы первой необходимости (продукты питания и т.д.), поэтому большинство не может купить квартиру даже в ипотеку. По мировому критерию доступности жилья, согласно которому цена квадратного метра должна быть примерно равна среднему месячному доходу местного населения, квартиры в Москве все еще существенно переоценены.

Не следует сейчас ожидать и прихода на рынок недвижимости шальных денег, как было в прежние тучные годы. В условиях санкций приток мирового капитала в Россию ограничен, цены на нефть также продолжают оставаться на низком уровне. Согласно другому исследованию аналитического центра irn.ru, при нынешних нефтяных ценах московский квадратный метр также должен быть ощутимо дешевле.

Под влиянием этих и иных факторов квадратный метр продолжит свое падение еще несколько лет. В кризисы 1998 и 2008 года активное падение цен длилось примерно половину последующего периода снижения-стагнации. Следовательно, и теперь фаза активного падения цен должна продолжаться примерно 5 лет из 10, то есть «дно» рынка будет достигнуто примерно к 2020 году (плюс-минус год). К аналогичным выводам приводит и иная линия рассуждений, связанная с оценкой времени, необходимого для ликвидации навеса объемов предложения жилья над спросом.

Сколько будет стоить метр

К этому времени Минэкономразвития прогнозирует восстановление доходов населения, что приведет к увеличению платежеспособного спроса и предотвратит дальнейшее сползание цен вниз. При этом к 2020-2021 году московский квадратный метр может потерять еще 20-30% своей стоимости, снижаясь примерно на 10% в год, как было в 2015-2017 годах, что также будет способствовать установлению баланса между стоимостью жилья и платежеспособностью потенциальных покупателей.

Согласно этим оценкам, к 2020-2021 году средняя стоимость жилья в Москве достигнет отметки около 120 000 руб. за метр (или примерно $2000) и продолжит топтаться на этом уровне последующие несколько лет. При этом экономкласс внутри МКАД будет продаваться, скорее всего, по 100 000 руб. за квадрат и ниже ($1500-2000), комфорткласс – по 120 000 – 150 000 руб. ($2000-2500), бизнес – по 150 000 – 250 000 руб. ($2500-4000), элита – по 300 000 – 600 000 руб. ($5000-10000).

У новостроек все худшее позади

Примечательно, что наиболее прогрессивные застройщики уже сейчас выводят на рынок проекты с ценами гораздо ниже средних. Кто-то изначально заявляет более низкую стоимость квартиры, кто-то уменьшает цену неявно – за счет скидок и акций.

Скидки на новостройки в Москве и Подмосковье в мае 2019 года достигают 30%

Это означает, что на рынке новостроек дно уже почти достигнуто, если не целиком, то по крайней мере частично. Уже сейчас можно найти предложения по ценам, близким к уровню дна, то есть по ценам завтрашнего дня. В ближайшие годы дальнейшее падение цен в основном будет затрагивать вторичное жилье, где частники все еще неадекватно оценивают свои квартиры и гораздо менее охотно идут на торг и снижение цен, нежели застройщики. Покупатели будут отдавать предпочтение уже подешевевшим новостройкам, а квартиры на вторичном рынке останутся невостребованными, пока их владельцы не будут готовы к существенному пересмотру цен.

Переломный 2024-й год

Окончание последней фазы суперцикла придется на 2024 год, после которого может возобновиться рост цен на недвижимость. В 2024 году может произойти геополитическая разрядка – совпадет проведение президентских выборов в России и в США, результатом чего может стать обновление картинки на мировой политической арене. За период до 2024 года можно ожидать и ряда других ощутимых перемен. Например, этот срок достаточен для реализации политики импортозамещения и восстановления собственного производства, что приведет к росту доходов населения. А ликвидация избытка предложения на рынке нефти за счет роста мирового населения и увеличения потребления может привести к постепенному восстановлению цен на нефть.

Впрочем, даже после 2024 года не стоит ждать резкого подорожания метра – рост, скорее всего, будет умеренным, на уровне инфляции. Хотя, конечно, новые обстоятельства могут внести свои корректировки в эти прогнозы.

источник


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.